reakcie (0)
Po jarnom schválení zákona o krátkodobom prenájme bytov pristúpili poslanci k ďalšej zmene týkajúcej sa bytovej otázky. Tentoraz sa jedná o aktuálnu novelu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá prináša rôzne úpravy starej verzie a snaží sa priniesť do tejto slabo fungujúcej problematiky niektoré z nových riešení. Čo je obsahom tejto novely a podarilo sa poslancom priniesť zákon, ktorý ľuďom pomáha ?
Novelu zákona navrhli poslanci Otto Brixi a Anton Martvoň prezentujúci stranu Smer-SD, ktorí predstavili parlamentu konkrétny návrh úpravy zákona. Tá nadobudla účinnosť už od 1.októbra tohto roku a jej cieľom bolo upraviť staré zákonné podmienky vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Úprava sa na rokovaní parlamentu presadila a novinky vyplývajúce zo zákona sa okamžite po začiatku platnosti začali realizovať aj v praxi. Staré mechanizmy sú teda nahradené novými a bude zaujímavé sledovať, čo vlastne novela prinesie.
Nie veľmi šťastné riešenie
Viacero vlastníkov bytov sa zhoduje na tom, že aktuálna verzia zákona im viac škodí ako pomáha. Nie je to prvýkrát, čo poslanci pripravili nejaké rozporuplné riešenie a obyvateľom ešte viac skomplikovali užívanie nehnuteľností. Po čudnom stavebnom zákone schválenom len nedávno pribudol do zoznamu takýchto „podivných“ zákonov aj ten o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Samozrejme, v novele sa nájdu aj pozitívne body, ktoré dokážu dosť pomôcť tejto otázke a prispieť k efektívnejšiemu užívaniu bytového majetku, avšak prevýšia výhody tejto novej verzie zákona všetky prvky, ktoré vytvárajú chaos v právach vlastníkov?
Samotným problémom novely je, že ak sa v blízkej budúcnosti schváli aj úprava zákona o správe bytových domov, vlastníci a správcovia sa budú musieť vysporiadať so znením dvoch zákonov riešiacich ich práva a povinnosti súčasne, čo nielenže vnesie do ich kompetencií neporiadok, ale môže aj pripraviť viacero komplikácií v spravovaní budov. Samotní vlastníci vnímajú schválený zákon ako dosť sporný, no pokiaľ by sa mali riadiť len jedným, tak obavy zo vzniku možných komplikácií by neboli až také vážne. Aj napriek tomu sa nájdu jednotlivé body, ktoré vzbudzujú nejasnosti a vlastníci sa právom čudujú zmenám.
Zmena sa týka aj polyfunkčných objektov
Pôsobnosť zákona sa výrazne rozšírila, nakoľko bude zahŕňať aj rôzne polyfunkčné objekty, v ktorých sa aspoň jedna tretina celkovej podlahovej plochy využíva na obytnú funkciu a do tejto plochy spadajú minimálne štyri bytové jednotky. Doteraz bol zákon učený pre majiteľov bytov v bytových domoch, no po novom sa jedná aj o polyfunkčné budovy poskytujúce istý priestor na bývanie. Keďže podiel takýchto viacúčelových objektov sa v posledných rokoch rýchlo zvyšuje, zákon bude pôsobiť na omnoho viac obyvateľov ako tomu bolo doteraz.
Hlavné úpravy v zákone
- menia sa kompetencie a povinnosti správcov
- nové opatrenia týkajúce sa spoločného fondu
- nový prístup ku schôdzam vlastníkov bytov
- pod zákon spadajú aj vlastníci priestorov v polyfunkčných budovách
Za pozitíva z pohľadu vlastníkov môžeme považovať :
Nové povinnosti pre správcu – Podľa nových podmienok schválenej novely získavajú správcovia budov síce viac kompetencií, no takisto im pribudnú aj ďalšie povinnosti, ktoré ale vlastníci privítali. Určite je prospešné, že správca bude povinný každoročne predkladať plán opráv v danom objekte pripravovaných na nadchádzajúci rok. Tento plán bude musieť byť predložený do 30. novembra. Medzi jeho nové úlohy bude patriť aj včasné predloženie podrobnej správy o svojej činnosti spojenej s prehľadom o budove, vykonaných opravách a údržbách či vyúčtovanie nakladania s prostriedkami fondu. Táto správa sa má vždy viazať na predchádzajúci kalendárny rok. Pokiaľ si správcovia nesplnia tieto záväzky, podľa zákona strácajú nárok na poplatok za správu. Nezabúdajme ani na nutnosť zverejniť postup pri obstarávaní tovarov a služieb vedúcich k správe budovy priamo v bytovke alebo na webe.
Zverejňovanie neplatičov – Je bežné, že do fondu určeného na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu nechcú prispievať všetci vlastníci. Na základe toho im vznikajú vo fonde dlžné čiastky, ktoré bude môcť po novom príslušný kompetentný vyvesiť na tzv. tabuľu hanby, pokiaľ dlh presiahne 500€. Vyvesenie osôb je v podstate lepší spôsob ako vymáhať peniaze inou cestou, pretože ľudia nebudú chcieť mať zverejnené meno na takejto tabuli.
Riešenia sťažujúce vlastníctvo bytov :
Prispievanie do fondu – Pred 1.októbrom sa do fondu prispievalo výhradne podľa rozsahu spoluvlastníckeho podielu. Po novom sa bude pri určovaní výšky fondu pozerať aj na mieru využívania spoločných zariadení zo strany vlastníkov nebytových priestorov, takže reálne hrozí, že vznikne nespravodlivosť a majitelia bytov budú platiť viac ako majitelia nebytových priestorov. Práve tento bod môže viesť k mnohým nedorozumeniam a končiť až na súde.
Problémové splnomocnenia – Doteraz dával vlastník bytu splnomocnenie v celom rozsahu, no najnovšia úprava vyžaduje splnomocnenie aj na príkaz o konkrétnom hlasovaní počas schôdze vlastníkov. V praxi to znamená, že pred každým hlasovaním musí majiteľ vybaviť nové splnomocnenie, čo je maximálne obťažujúce. Ďalšou vecou je, že ak sa bude riešiť nejaké uznesenie vlastníkov nečakane, bez splnomocnenia na príkaz sa ani hlasovať nepodarí.
Hlásenie zmien počtu osôb až po dvoch mesiacoch – Ďalšie zo sporných opatrení, ktorého výsledkom môže byť pocit nespravodlivosti. Ostatným vlastníkom sa nemusí vôbec pozdávať, že nový obyvateľ budovy obýva byt a užíva spoločné priestory dva mesiace bez ohlásenia.
Možnosť správcu uskutočniť opravy a údržbu na vlastnú päsť – Ak sa pri revíziách odhalia isté závady, vlastník je povinný umožniť správcovi pustiť sa do opráv. V prípade, že vyjadrí nesúhlas s konaním správcu, preberá zodpovednosť za všetky spôsobené škody.
Cieľom každého nového schváleného zákona alebo úpravy toho existujúceho by mal byť vznik rôznych legislatívnych opatrení meniacich stav danej problematiky k lepšiemu. Pri niektorých zákonoch sa tento cieľ nesplní a výsledkom je sťaženie podmienok pre osoby, ktorých sa úprava týka. Po zhrnutí hlavných bodov nedávno schválenej novely nám je jasné, že v tomto prípade sa jedná o sporný zákon, z ktorého vyplývajú aj komplikácie. Zákon je však platný a aj napriek jeho diskutabilnej podobe pôsobí od októbra v plnej účinnosti.
