Viete ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku ?

reakcie (4)

Susedné Rakúsko je pre mnohých Slovákov lákavou krajinou a mnohí tu buď pracujú alebo študujú, až sa rozhodnú ostať tu natrvalo. Ešte viac prípadov súvisí s ľuďmi, ktorí pravidelne dochádzajú do Bratislavy, no za trvalý pobyt chcú mať niektorú z rakúskych pohraničných lokalít. V oboch prípadoch ich čaká kúpa nehnuteľnosti, pred ktorou je dobré zoznámiť sa s tamojšími podmienkami tohto kroku.

Rakúsko Slovákov neláka len ideálnejšími sociálnymi a ekonomickými podmienkami, vďaka ktorým je životná úroveň omnoho vyššia. Tých dôvodov je hneď niekoľko a jedným z nich je aj lepšia ponuka realitného trhu, ktorá za ceny podobné bratislavským realitám ponúkne často viac. Kombinácia vyššej životného úrovne, lepšieho životného prostredia a ochoty rakúskych úradov pristupovať k Slovákom rovnako ako k domácim nás motivuje k rozhodnutiu usadiť sa v tejto krajine. Aby sme však neopakovali stále rovnaké chyby pri kúpe bytu či domu, poďme sa pozrieť na niektoré podmienky spojené s realitným obchodom.

Podmienky máme rovnaké, len ich nepoznáme

Od vstupu Slovenska do EÚ sa zmenilo veľa vecí a jednou z nich je prístup rakúskych úradov k Slovákom. Po novom nás tamojšie inštitúcie začali vnímať ako rovnoprávnych európskych občanov, ku ktorým pristupujú rovnako ako k domácim. Takisto to platí to aj pri kúpe obytnej nehnuteľnosti, ktorá je sprevádzaná identickými podmienkami ako pri domácom obyvateľovi. Avšak problémom Slovákov je neznalosť týchto podmienok, ktorá reálne zapríčiňuje viaceré komplikácie a často ohrozí bezproblémovú kúpu predmetného objektu.

Niektoré z podmienok realitných obchodov v Rakúsku :

Podpis záväznej ponuky

Pokiaľ ste niekedy kupovali rakúsku nehnuteľnosť, viete že pred samotným obchodom sa spracuje ešte záväzná ponuka zhotovená maklérom, ktorý ju následné posunie záujemcovi na podpis. V tomto dokumente sú zaznačené všetky náležitosti, ktoré budú v zmluve, pričom ich dopĺňa aj prehľad poplatkov, provízií a výška daní. Od záväznej ponuky sa v podstate už nedá len tak ľahko odstúpiť, takže pred jej podpísaním si buďte kúpou nehnuteľnosti úplne istí.

Dôvernícka správa

Rakúsky právny poriadok myslel aj na bežný problém, ktorý sa spájal s vyplatením peňazí za nehnuteľnosť. Kupujúci neradi vyplácajú peniaze skôr ako sa prevedie vlastníctvo objektu a predajcovia zas nechcú prevádzať vlastníctvo, kým neinkasujú úhradu. Práve preto v krajine funguje dôvernícka správa, ktorú má na starosti advokát alebo notár. Ten vytvorí dôvernícke konto, na ktoré sa prevedú peniaze od kupujúceho a pokým dôverník stihne vybaviť prevod vlastníctva, predávajúci získa peniaze. Takto sú chránené všetky zmluvné strany a problém sa rýchlo vyrieši.

Uzatvorenie kúpnej zmluvy

Obsah kúpnych zmlúv uznávaných rakúskym právom sa od tých slovenských až tak veľmi nelíši, no nejaké rozdiely tam nájdeme. Základom každej zmluvy je klasický popis predmetu kúpy, ustanovenia o cene, práva a povinnosti oboch zmluvných strán, nezaťaženosť objektu či garancia záruky. Znenie zmluvy musí byť napísané jasne a zrozumiteľne, aby bolo možné ho chápať ako oficiálnu dohodu a samozrejme, bez overenia notárom nenadobudne svoju právne akceptovanú účinnosť.

Vznik daňovej povinnosti

Na vznik daňovej povinnosti nesmieme zabudnúť bez ohľadu na to, v ktorej krajine budeme nehnuteľnosť kupovať. V Rakúsku je nastavená daň z nadobudnutia nehnuteľnosti vo výške 3,5% kúpnej ceny, takže pripravte sa aj na túto položku. Pokiaľ by ste stáli na druhej strane zmluvných strán a nehnuteľnosť predávali, daň sa Vás týka takisto, aj keď v tomto prípade by ste platili daň z predaja, ktorá dosahuje až 25%.

Úhrada požadovaných poplatkov

Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku tých poplatkov nie je veľa, no nejaké sa predsa len nájdu. Tie hlavné súvisia s odmenami pre advokáta, notára, osobu vystupujúcu ako dôverník a tiež ste povinní zaplatiť aj katastru. Čo sa týka samotnej výšky, tak v prípade poplatkov pre osoby poskytujúce právne služby sa odmena pohybuje v rozmedzí 1 až 2% z kúpnej ceny objektu. Na účet kupujúceho ide aj 100€ pre zápis v katastri či notárske overenie kúpnej zmluvy, ktoré Vás vyjde tak 200-300€. Pre tých, ktorí financujú nehnuteľnosť hypotékou, vzniká povinnosť zaplatiť katastru ďalší poplatok vo výške 1,2% z celkovej výšky hypoúveru.

Oboznámenie sa s províziou pre makléra

V Rakúsku je bežným štandardom, že realitné obchody sprostredkúva takmer vždy maklér. Ak tu chce Slovák kúpiť nehnuteľnosť, je viac ako pravdepodobné, že kvôli inému právnemu poriadku a mnohým odlišným postupom pri transakcii nejakého makléra vyhľadá. Ten si za svoju prácu samozrejme vypýta nejakú províziu, no na rozdiel od Slovenska tu funguje štýl vyplácania provízie trochu inak. Jedná sa hlavne o jej výšku, ktorá je zákonom stanovená na maximálne 3% z kúpnej ceny nehnuteľnosti, pričom vždy sa dá dohodnúť aj na nižšej odmene v závislosti od celkovej sumy realitného obchodu.


Dopyt Slovákov žijúcich v Rakúsku po tamojších nehnuteľnostiach stúpa už niekoľko rokov a v poslednom čase by sme ho mohli nazvať takým malým boomom. Vzhľadom na starnutie rakúskej populácie sú miestne úrady celkom radi a Slovákom chcú pri realitných transakciách pomôcť v maximálnej možnej miere. Sme to však my, kto musí spoznať ich zákony, pochopiť ich pravidlá a naučiť sa jazyk, aby sme sa vyvarovali zbytočným chybám a kazili si výborný dojem z bývania u západných susedov, ktorí nám dokážu ponúknuť vyššiu životnú úroveň.

Zdroje : etrend.sk