reakcie (0)
Po úspešnom výbere nehnuteľnosti treba pristúpiť k prevereniu nehnuteľnosti. V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je korektné, aby kupujúci bol informovaný o právnom stave nehnuteľnosti. Na zistenie tejto skutočnosti je niekoľko možností:
požiadame majiteľa alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti,
osobne si vyžiadame list vlastníctva od správy katastra príslušného okresného úradu, kde sa kupovaná nehnuteľnosť nachádza,
ak chceme ušetriť správny poplatok, túto informáciu vieme zistiť aj z voľne prístupného internetového portálu www.katasterportal.sk, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.
rozhodovanieList vlastníctva každej nehnuteľnosti má tri časti. V časti „A“ je majetková podstata – teda informácie o nehnuteľnosti. V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Podľa týchto informácií vieme preveriť majiteľa, spoluvlastnícky podiel vlastníkov, spôsob a dátum nadobudnutia.
Často najdôležitejšia je časť „C“ – ťarchy. Podľa zistených skutočností práve v tejto časti listu vlastníctva sa rozhodneme či danú nehnuteľnosť kúpime alebo nie. Prevažná väčšina ľudí sa rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu. Odrádza ich strach alebo nevedomosť, ako postupovať v takom prípade.
S akými ťarchami sa môžeme stretnúť?
V liste vlastníctva sa najčastejšie môžeme stretnúť s nasledujúcimi ťarchami:
záložné právo finančnej inštitúcie (banky, stavebné sporiteľne),
záložné právo nebankovej inštitúcie,
záložné právo fyzickej osoby,
záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania,
záložné právo exekútora,
záložné právo mesta,
zákonné záložné právo v prospech spoločenstva,
vecné bremená (doživotné právo užívania, právo prechodu, prejazdu a právo vstupu)
uplatnené záložné právo v prospech veriteľa
iné obmedzenia ako napr. ochranné pásma
Keď už máme za sebou analýzu nehnuteľnosti z pohľadu ťarchy, v prípade hotovostnej kúpy si musíme zvážiť riziká a rozhodnúť sa, či predmetnú nehnuteľnosť kúpime alebo nie.
V prípade kúpy nehnuteľnosti na úver možnosť rozhodovania nemáme. Je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu v liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti akceptuje, alebo nie. Nám nezostáva nič iné, iba takéto rozhodnutie akceptovať.
Ako postupovať pri jednotlivých ťarchách?
Záložné právo finančných inštitúcií (banky, stavebné sporiteľne) je najčastejšie, s akým sa môžeme stretnúť.
Z pohľadu kúpy sú pri tomto záložnom práve tri možnosti.
1. Prvou možnosťou je predčasné splatenie úveru. Buď sa splatí zostatok úveru súčasného majiteľa z finančných zdrojov majiteľa alebo z financií kupujúceho. V oboch prípadoch sa to udeje na základe schválenia žiadosti o predčasné splatenie a vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru vlastníka.
Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Následne banka doručí tento dokument na katastrálny úrad príslušného okresného úradu, kde sa predmetná nehnuteľnosť nachádza a súčasnému majiteľovi nehnuteľnosti.
Katastrálny úrad v lehote do 60 dni vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho, pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Kúpna cena znížená o čiastku zostatku úveru sa poukáže na účet predávajúceho. Horeuvedený postup je potrebné zaznamenať do kúpnopredajnej zmluvy.
Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Postup je takmer identický. Kúpna cena musí byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho, avšak k čerpaniu hypotéky kupujúceho banka pristúpi až po predložení listu vlastníctva založenej nehnuteľnosti s plombou v prospech banky poskytujúcej hypotekárny uver.
Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania HÚ už musí byť splatená. Kupovaná nehnuteľnosť väčšinou slúži ako zabezpečenie HÚ v prospech úverujúcej banky, nie je to však podmienkou.
Akceptovateľné záložné práva z pohľadu finančných inštitúcií sú záložné práva ostatných finančných inštitúcií, záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania, záložné právo mesta, zákonné záložné právo v prospech spoločenstva a vecné bremená s právom prechodu, prejazdu a právo vstupu. V prípade existencie ostatných záložných práv na iste vlastníctva je daná nehnuteľnosť ako zabezpečenie úveru neakceptovateľná.
2. Druhou možnosťou, ako kúpiť nehnuteľnosť s hore uvedenou ťarchou, je zmena predmetu zabezpečenia. V praxi sa táto možnosť využíva najmenej. Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú kupovanú nehnuteľnosť, pričom predávajúci naďalej spláca pôvodný hypotekárny úver za podmienok uvedených v príslušnej zmluve.
Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky. Ako nevýhodu by som uviedol značné komplikácie zo strán niektorých finančných inštitúcií, istá obava až nedôvera tretích strán, a tiež časová náročnosť.
3. Prevzatie dlhu, ako tretia možnosť, sa (podľa mojich skúseností) vďaka momentálne výhodným podmienkam na poskytovanie hypoték takmer vôbec nevyužíva.
Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby sú taktiež pomerne častou ťarchou, ktoré sa z pohľadu kúpy správajú úplne rovnako. Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa. Uvedené ťarchy sú pre banky a stavebné sporiteľne neakceptovateľné, t.j. nedajú sa riešiť hypotékou. Musia sa vymazať z listu vlastníctva ešte pred hypotékou.
Záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania sa dá predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť. Táto ťarcha je akceptovaná finančnými inštitúciami, takže je možné túto ťarchu vyplatiť z hypotéky kupujúceho.
Záložné právo exekútora je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú. Znamená to, že túto ťarchu je potrebné najprv vymazať z listu vlastníctva. Až potom môžeme požiadať o hypotekárny úver. Vo väčšine prípadov predávajúci nedisponuje finančnými zdrojmi na vyplatenie pohľadávky exekútora. Tu nastáva rozhodujúci moment pre kupujúceho, aby si dôkladne zvážil mieru rizika a lukratívnosť kúpy.
Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako tri exekúcie v liste vlastníctva. V takomto prípade je vysoký predpoklad, že sa počas vyrovnávania exekúcií objaví ďalšia. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Prítomnosť takejto ťarchy môže mať vplyv na zníženie predajnej ceny nehnuteľnosti.
Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou záložného práva exekútora je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom o výmaz ťarchy pre kataster. Zmenu vlastníckych práv odporúčam riešiť v urýchlenom konaní.
Záložné právo mesta je ťarcha, s ktorou sa stretávame už len občas. Tieto ťarchy vznikli pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva. Kupujúci dostali zľavu, na byty však vzniklo záložné právo na zmluvne dohodnutú dobu 10 rokov od nadobudnutia. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas na výmaz záložného práva. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti pred uplynutím v zmluvne dohodnutej doby majiteľ musí zaplatiť sankčnú pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta. Tento druh záložného práva finančné inštitúcie neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho resp. predávajúceho.
Zákonné záložné právo v prospech spoločenstva je záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu. Znamená to, že finančné inštitúcie toto záložné právo akceptujú. Slúži na zabezpečenie prípadne vzniknutej pohľadávky majiteľov na povinných úhradách súvisiacich s užívaním bytu a nebytových priestorov.
Vecné bremená, ako doživotné právo užívania, právo prechodu, prejazdu a právo vstupu, prípadne iné, budeme analyzovať iba z pohľadu obmedzenia v prípade kúpy nehnuteľnosti.
Doživotné právo užívania domu alebo bytu je v prospech určitej osoby (in personam). Právo z vecného bremena patrí určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti, neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne.
Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného. Kataster nehnuteľnosti na základe takejto žiadosti vecné bremeno v lehote šesťdesiatich dní z listu vlastníctva vymaže.
Uplatnené záložné právo v prospech veriteľa je fáza, ktorá nasleduje po nesplnení záväzkov zo strany dlžníka. V takomto prípade predaj nehnuteľnosti je možný už len po zaplatený celkového dlhu aj s príslušenstvom v celosti na základe dohody s veriteľom alebo s exekútorom. Ak k tomu nepríde, nehnuteľnosť sa predá formou dražby, teda dá sa vydražiť.
Iné obmedzenia, ako napr. ochranné pásma, sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne. Majú obmedzujúci charakter iba z pohľadu užívania pozemku, ale nie z pohľadu kúpy.
Výhodnou a bezpečnou kúpou môže byť aj kúpa nehnuteľnosti, ktorá v má liste vlastníctva zapísanú ťarchu. Samozrejme, musíme byť veľmi obozretní. Najistejším a najbezpečnejším riešením je, keď preverenie nehnuteľnosti a následné riešenie prípadných tiarch ponecháme na skúseného odborníka.
Zdroj : www. sora.sk
Autor : Ing. Ladislav Gulyás
