reakcie (0)
Kupujúci sa často zhodujú, že samotný proces kúpy bol na míle vzdialený od ich prvotných predstáv. Zaskočení bývajú najmä tí, ktorí kupujú prvýkrát. Musia sa povinne oboznámiť s anomáliami slovenského realitného trhu. Vysoké množstvo neaktuálnych inzerátov, ponuka tej istej nehnuteľnosti vo viacerých realitkách za rôzne ceny, skryté poplatky neférových realitiek, nepresný, prípadne výslovne zavádzajúci popis bytu sú javy, na ktoré sa kupujúcemu ťažko zvyká. Niet sa čomu čudovať, realitný biznis je asi jediný sektor, ktorý ostal bez konkrétnej legislatívy, takže tu vládnu nejasné pravidlá hry.
V ďalšom texte sa budem zaoberať otázkou, ktorá ma, ako profesionálneho zástupcu kupujúceho, zaujala v poslednom čase asi najviac. A to problémom, kedy je možné považovať byt za “zrekonštruovaný” alebo za “čiastočne zrekonštruovaný“.
Označenie NEHNUTEĽNOSŤ JE ZREKONŠTRUOVANÁ“ by mala vypovedať o jej aktuálnom skutočnom technickom stave. Kľúčovou úlohou predávajúceho alebo jeho makléra je aj prezentovanie nehnuteľnosti potenciálnemu kupujúcemu, s cieľom poukázať na jej výhody. Je nepísaným pravidlom vo svete obchodu, že pri predaji predmetu alebo služby nebudeme hovoriť o tom, prečo si danú nehnuteľnosť nekúpiť. Práve naopak, potenciálnych klientov zahŕňame množstvom pozitívnych informácií. Častým javom je nepravdivé konštatovanie o realizovanej rekonštrukcii.
Čo zahŕňa slovo rekonštrukcia?
Na realitnom trhu sa stretávame s dvomi typmi rekonštrukcie, a to čiastočná alebo úplná. Jednoznačné zaradenie do zvolených skupín je dosť problematické. A potvrdil to aj prof. Ing. Majdúch, CSc. zo Stavebnej fakulty STU v Bratislave na poslednom školení Slovenskej realitnej akadémie, zameranom na posúdenie technického stavu nehnuteľností. Pán profesor na školení tiež upozornil, že realitný trh používa pojem “rekonštrukcia” nevhodne, mal by sa použiť pojem renovácia, keďže rekonštrukcia znamená vrátenie do pôvodného stavu. Ja však ostanem pri tomto “nesprávnom” pojme, keďže si ho za dlhé roky osvojila realitná obec aj ľudia.
Do úplnej rekonštrukcie zaraďujeme renováciu stien, podláh, vnútornej inštalácie, jadra, kuchynskej linky, zariadenia kúpeľne, svietidiel, stúpačiek a pri domoch aj vonkajšie úpravy ako zateplenie, nová strecha a pod. O čiastočnej rekonštrukcii hovoríme v prípade, ak boli vykonané len niektoré spomínané úkony.
Kedy je potrebná rekonštrukcia nehnuteľnosti?
Potrebu rekonštrukcie nehnuteľnosti môžeme roztriediť podľa veku. Do 10 až 15 rokov je nehnuteľnosť udržovaná v pôvodnom stave. Čiastočná obnova je potrebná v čase od 15. až do 20. roku užívania a kompletná obnova po 30. rokoch užívania bytu. Rozptyly korešpondujú so životnosťou prvkov krátkodobej životnosti domu a bytu.
Rozhodnutie o obnove nehnuteľnosti prichádza aj zo subjektívneho pocitu majiteľa alebo budúceho majiteľa.
Cena verzus náklady
Predajná cena nehnuteľnosti je ovplyvňovaná mnohými faktormi, ktoré vplývajú na stav nehnuteľnosti. Medzi rozhodujúce faktory môžeme zaradiť:
kvalita použitých materiálov pri výstavbe bytového domu,
rýchlosť výstavby, dosadnutie nosnej konštrukcie v základovej škáre, s ohľadom na neočakávané pretvorenia v nosných prvkoch bytového domu,
použitá technológia pri výstavbe bytového domu,
množstvo a spôsob odstránenia kolaudačných chýb a závad,
druh deliacich konštrukcií,
dodatočné zásahy a stavebné úpravy v byte (predovšetkým obklady a dlažby),
pravidelnosť a kvalita údržby bytového domu a celý rad ďalších faktorov.
Informácia „čo bolo zrekonštruované“ je preto veľmi dôležitá a poukazuje na očakávané výdavky s kupovanou nehnuteľnosťou a prípadnú výhodnosť ponuky. Pri čiastočnej rekonštrukcii musíme rátať s budúcimi nákladmi. Zodpovedať si treba tri zásadné otázky:
Aká časť rekonštrukcie bude pre nás najnákladnejšia?
Aké budú celkové výdavky na rekonštrukciu (renováciu)?
Je pre nás kúpa výhodná aj po zohľadnení týchto nákladov?“
Skúsený kupujúci na realitnom trhu, prípadne zastupujúci maklér kupujúceho, vie porovnať nehnuteľnosť s ponukou na trhu na základe získaných informácií alebo pomocou realitných systémov. Je potrebné prihliadať aj na uskutočnené renovácie. Vek rekonštrukcie sa odráža na cene nehnuteľnosti, ktorá z technického hľadiska klesá pribúdajúcim vekom.
Krásny obal, prázdne vnútro
Na internete vidíme veľké množstvo ponúk realít z jednotlivých miest, pričom vyhľadávame práve tie, ktoré sú vyhovujúce našim predstavám. Rozmýšľali ste niekedy nad tým, či predávajúci neurobili rekonštrukciu len s cieľom výhodnejšieho predaja? Alebo v úmysle zakryť možné nedostatky? Nekupujem mačku vo vreci? Som schopný to technicky posúdiť sám?
Netreba dodávať, že okrem estetického pocitu treba nazrieť do technického vnútra krásneho „balíčku“. Po výbere Vášho favorita preto nepodceňujte preskúmanie jeho technického stavu. Ten vypovedá o prevedení výstavby aj rekonštrukcie (renovácie).
Pre klientov, ktorých zastupujeme pri kúpe nehnuteľnosti, túto službu zabezpečujeme. V rámci technickej inšpekcie tím Slovenskej realitnej agentúry preskúma v byte
skutočnú výmeru nehnuteľnosti
steny a podlahy
elektroinštaláciu
rozvody – kabeláž
vykurovanie
okná
odvetranie
zdravotechnickú inštaláciu
protipožiarnu ochranu
V technickej správe sa popíše stav nehnuteľnosti, skryté vady, kvalita renovácie a súlad podaných informácií so skutočnosťou. Vypočítajú sa tiež náklady na odstránenie vád a nedostatkov.
Táto správa Vám môže ušetriť viaceré problémy a náklady a, samozrejme, pomôže aj pri zjednávaní zľavy z ceny.
zdroj : www.sora.sk
