Ako určiť cenu nehnuteľnosti ?

reakcie (1)

Správne určenie ceny nehnuteľnosti nie je síce jednoduchá záležitosť, ale má pritom výrazný vplyv na úspech pri predaji. Neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Štatistiky potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 3 až 6 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú.

Cena nehnuteľnosti

Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne, ak po prevode vlastníctva ostane kupujúcemu a predávajúcemu dojem, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. Z tejto skoro definície je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je pojem relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien platiť zajtra.

V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa komparatívna metóda. Táto metóda je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Zohľadniť je potrebné mnohé faktory.

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti
Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňujú cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.

Všeobecné:
lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.
poloha nehnuteľnosti – poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
technický stav nehnuteľnosti
úroveň hluku
životné prostredie (parky, lesy, ihriská)
dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
bezpečnosť lokality
sociálna úroveň obyvateľstva
inžinierske siete – voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)


Medzi negatívne faktory vplývajúce cenu patria najmä:
poloha na prízemí, zv. prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
orientácia na rušnú komunikáciu – frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
prístupová komunikácia nie je právne vyporiadaná


Ostatné:
právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
narušená konštrukcia a statika objektu
dostupnosť v zime (cesta)
nevyhovujúce dopravné spojenie
tepelne nezaizolovaný, resp. zatekajúci objekt
riziko záplav
pozemok – severný svah, nepravidelný tvar
pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
nevyhovujúci susedia


Psychologické aspekty:
Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale pri objektívnom stanovovaní ceny skôr škodí. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.


Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, cenu nehnuteľnosti by mal určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Aj v takom prípade odporúčam využiť informácie získané po prečítaní tejto kapitoly a urobiť si “kontrolný” cenový prieskum.



Zdroj : www.sora.sk